ТОП интересных вопросов Линии консультаций (31.03.2021)

Безымянный-1_Монтажная область 1.png
Безымянный-2.png
От нашего пользователя поступил вопрос:
Не могли бы вы предоставить судебную практику по следующему вопросу:
Нежилое здание, состоит из 2 подъездов, этажность 3, вид права: собственность.
Над 3 этажом находится чердачное помещение, используется под офисы.
Собственник 1 подъезда (1,2,3 этажей) хочет признать право собственности на используемый им чердак.

Важно: чердачное помещение между 1 и 2 подъездами - изолированно и не имеет общего прохода, а также не имеет общих коммуникаций и оборудования являющегося общедолевой собственностью, что фактический исключает использование его в качестве мест общего пользования. Плюс к этому, владение и пользование чердачным помещением собственник 1 подъезда осуществляет открыто и на достаточно долгом промежутке времени, претензий от собственников помещений 2 подъезда не имеет.

Ляйс Оксана.png
Ответ Эксперта Линии консультаций по юридическим вопросам
Ляйс Оксаны
Добрый день!

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (См. нижеприведенную судебную практику в Подборке). 

Однако, в Апелляционном определении от 04.03.2020 по делу N 33-5927/2020 Московский городской суд, руководствуясь статьей 289 ГК РФ установил, что «стороны являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме; из кадастрового паспорта следует принадлежность спорных помещений к жилой квартире ответчика, между двумя уровнями которой имеется внутренний проход (лестница), согласно данному паспорту сведений о перепланировке (реконструкции) помещения, выполненной без разрешения, не имеется, право собственности на квартиру как единый объект недвижимости, также подтверждается выпиской из ЕГРН, из которой следует, что квартира ответчика состоит из помещений 9 этажа и чердака, суд правомерно отказал в признании права на общее имущество в многоквартирном доме нарушенным, поскольку квартира ответчика не затрагивает общих помещений дома, не препятствует использованию общедомовых коммуникаций, зарегистрирована в ЕГРН как отдельный объект - жилое помещение, возникла на этапе ввода дома в эксплуатацию; таким образом, существование спорной квартиры не привело к нарушению прав собственников жилых помещений многоквартирного дома на общее имущество многоквартирного дома». 

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.  В силу частей 1 и 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. 

Обоснование: 

Некоторое время назад жители последних этажей многоквартирных домов стали оборудовать выход на чердак из своей квартиры, сооружать перегородки при необходимости и таким образом получали двухкомнатную квартиру большей площади. Однако с чердачными помещениями споры идут не по вопросу соответствия проводимых перепланировок строительным нормам и правилам, а также возможности причинения такой перепланировкой вреда жизни и здоровью граждан, а по вопросу признания права собственности на присвоенные квадратные метры. Чердаки, мансарды многоквартирных домов относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Такие помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в указанном доме, имеют инженерное оборудование, требующее доступа обслуживающего персонала; несущие конструкции крыши (стропила) расположены в помещении чердака, конструкция крыши (кровли) жилого дома входит в состав помещения чердака по всей площади покрытия. Возводимые помещения на чердаках могут препятствовать доступу к действующим коммуникациям общедомового значения: трубопроводам системы отопления; системе электроснабжения, к общедомовым системам вентиляции, канализации и лифтовому оборудованию.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В силу частей 1 и 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Положениями ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Таким образом, исходя из положений ГК РФ, приобрести право собственности на чердачное помещение жильцы многоквартирного дома не вправе (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2016 по делу N 33-2922/2016, Апелляционное определение Калининградского областного суда от 28.01.2015 по делу N 33-50/2015г.).

 

Подборка:

1. Постановление ФАС Поволжского округа от 19.04.2010 по делу N А57-2524/2009 {КонсультантПлюс}

2. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.01.2017 по делу N 33-2574/2017 Требование: О признании решения незаконным, обязании устранить допущенные нарушения, признании незаконным внесения изменений в записи ЕГРП о площади квартиры, обязании привести чердачное помещение в прежнее состояние. Обстоятельства: Истец указал, что ответчица неправомерно присоединила к своей квартире часть чердачного помещения, увеличив тем самым площадь квартиры, после чего получила свидетельство о праве собственности на квартиру с новыми техническими характеристиками. Действия по присоединению части чердачного помещения являются незаконными, поскольку разрешение на переоборудование и реконструкцию ответчица не получала. Решение: Требование удовлетворено частично. {КонсультантПлюс}

3. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 13.10.2016 по делу N 33-26563/2016 Требование: О признании незаконным переустройства и перепланировки. Обстоятельства: Ответчики, собственники квартиры дома, обслуживание которого производит истец, без согласия собственников помещений осуществили перепланировку части чердака (общего имущества собственников жилых помещений многоквартирного дома), заблокировали вход в чердачное помещение и пожарный выход, провели в образовавшееся помещение инженерные сети, что привело к ущемлению прав на безопасное проживание. Решение: Требование удовлетворено. {КонсультантПлюс}

4. Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2019 N 305-ЭС19-21171 по делу N А40-74536/2018 {КонсультантПлюс}

5. Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2019 N 305-ЭС19-21171 по делу N А40-74536/2018 {КонсультантПлюс}

6. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2020 по делу N 33-5927/2020 Требование: О признании права на общее имущество в многоквартирном доме нарушенным. Обстоятельства: Истцы указали, что являются собственниками квартир в доме, а действиями ответчика - собственника квартиры - нарушено их право на долю в общем имуществе многоквартирного дома, поскольку собственник занял часть чердака в доме, присоединив ее к своей квартире. Между тем данные действия были произведены незаконно, документы, на основании которых было зарегистрировано право в отношении квартиры, являются подложными, а потому недействительными. Решение: В удовлетворении требования отказано. {КонсультантПлюс}

Скачать подборку документов


Другие статьи

Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2024, № 07
Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2024, № 07
Дата подписания номера-22.03.2024
22.03.2024 Читать далее
ТОП интересных вопросов Линии консультаций (20.03.2024)
От нашего пользователя поступил вопрос: С частным агентством (исполнителем) заключен договор по предоставлению труда работников (персонала).Согласно п. 3 ст. 18.1. ФЗ №1032-1 от 19 апреля 1991г. "О занятости населения в Российской Федерации", осуществлять деятельность по предоставлению труда работников (персонала) вправе частные агентства занятости - юридические лица, зарегистрированные на территории РФ и прошедшие аккредитацию на право осуществления данного вида деятельности. В процессе выполнения договора у частного агентства аккредитация Рострудом была отозвана. Какие риски могут возникнуть у Заказчика при продолжении получения услуг в рамках договора от такого частного агентства?
20.03.2024 Читать далее