|
|
|
Ответ Эксперта Линии консультаций по юридическим вопросам |
Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем:
1) Каким нормативным документом регистратор должен руководствоваться, чтобы указать площадь жилого помещения без включения в нее площади балконов, лоджий, веранд и террас?
Государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется с учетом данных именно кадастрового (технического) паспорта. В этом паспорте площадь квартиры указывается без учета площадей балконов, лоджий, веранд и террас, что соответствует требованиями п. 5 ст. 15 ЖК РФ.
Также, полагаем, что при регистрации в прав в Едином государственном реестре недвижимости регистратор должен руководствоваться Приказ Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" {КонсультантПлюс}.
Обоснование:
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас, эксплуатируемой кровли (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ; п. п. 12, 12.1 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393; ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
К площади помещений вспомогательного использования относятся, в частности, площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей (п. 12.2 Приложения N 2 к Приказу Росреестра N П/0393).
Для определения площади помещения используются размеры (расстояния), измеряемые между поверхностями стен и перегородок на высоте от 0 до 1,1 м от уровня пола (без учета плинтусов, декоративных элементов, кабельных коробов, систем отопления или кондиционирования воздуха) (п. 12.3 Приложения N 2 к Приказу Росреестра N П/0393).
При этом в площадь жилого помещения не включаются площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и менее, площадь, занимаемая печью (в том числе печью с камином), которая входит в отопительную систему здания и не является декоративной, а также площадь мансардного этажа (жилого помещения на мансардном этаже) с высотой потолка менее 1,6 м при наклоне до 45 и 1,9 м при наклоне от 45° (п. п. 12.4 - 13 Приложения N 2 к Приказу Росреестра N П/0393).
2) Чтобы исправить ошибку, которая уже содержится в Едином государственном реестре недвижимости в части некорректно указанной площади жилого помещения, на что должен сослаться заявитель, для исправления ошибки?
В данном случае, заявителю необходимо обратиться с требованием о внесении изменений в характеристики объекта в Реестре недвижимости, предоставив документ – основание для внесения изменений т указав что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас, эксплуатируемой кровли (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ; п. п. 12, 12.1 Приложения N 2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 N П/0393; ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Обоснование:
Такая ошибка будет исправлена госрегистратором только в том случае, если поступят документы, которые свидетельствуют о наличии ошибки и содержат сведения, необходимые для ее исправления, либо решение суда, вступившее в законную силу (ч. 3 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому собственнику недвижимости нужно:
1) сначала исправить ошибку в документах, в которых она допущена. Для этого вам необходимо обратиться:
- к кадастровому инженеру, в госорганы (органы местного самоуправления) или иному лицу, которое допустило ошибку в документах, и исправить ее;
- в суд, если исправить ее первым способом не представляется возможным;
В какой суд обращаться с иском об исправлении реестровой ошибкиОбращайтесь в суд по месту нахождения объекта недвижимости, потому что спор об исправлении реестровой ошибки - это спор о правах на недвижимое имущество (ч. 1 ст. 38 АПК РФ, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Если дело будет рассматриваться в арбитражном процессе, то иск надо подать в арбитражный суд субъекта РФ (ст. 35 АПК РФ). Если его будет рассматривать суд общей юрисдикции, обращайтесь в районный суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 24 ГПК РФ).
2) после этого собственнику нужно подать заявление в орган регистрации прав и приложить к нему исправленные документы. Реестровая ошибка исправляется путем внесения изменений в ЕГРН, поэтому нужно оформить заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и госрегистрации прав на него. Оно оформляется по общим правилам, однако учитывайте следующие особенности его заполнения:
- в реквизите 3 проставьте знак "V" в графе 3.2 "государственный кадастровый учет";
- в реквизите 5 знак "V" следует проставить в графе "учет изменений в связи с", при этом нужно отметить и их причину - "исправлением реестровой ошибки". Кроме того, знак "V" проставьте также в графе этого же реквизита, в которой указано, что повлекло за собой исправление ошибки. Например, если в результате ошибки уточнены границы земельного участка, то знак следует проставить и в графе "изменением описания местоположения границ и (или) площади земельного участка".
Заявление и необходимые документы представляются в Росреестр в том же порядке, что и для госрегистрации прав на недвижимость.
Подборка:
1. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) {КонсультантПлюс}.
4. Готовое решение: Как исправить реестровую ошибку в ЕГРН (КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс}.
