ТОП интересных вопросов Линии консультаций (23.10.2020)

Безымянный-1_Монтажная область 1.png
Безымянный-2.png
От нашего пользователя поступил вопрос:
Организация на ОСНО осуществляет операции по переуступке прав по договорам долевого участия. При гос.регистрации договоров начисляет НДС с межценовой разницы по ставке 20/120%. Вопрос: Необходимо ли начислять НДС с авансов полученных от физ. лиц. по договору уступки прав долевого участия, если гос.регистрация не произошла в данном отчетном периоде, а деньги от покупателя поступили.
 Ляйс Оксана.png

Ответ Эксперта Линии консультаций по юридическим вопросам
Ляйс Оксаны
Добрый день!

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:

Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком.

Полученный вами задаток признается предоплатой для целей налогообложения. А это означает, что вам нужно исчислить с него НДС. Сделать это нужно в том квартале, в котором получен задаток.

Обоснование:

Порядок определения налоговой базы, установленный п. 3 ст. 155 НК РФ, применяется во всех случаях передачи соответствующих прав независимо от того, какой договор лежит в основе возникновения соответствующего права (инвестиционный договор, договор долевого участия в строительстве и т.п.).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Так, в соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В целях налогообложения уступка права требования по договору рассматривается как реализация имущественных прав. При этом в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при уступке организацией - участником долевого строительства имущественных прав на жилое помещение третьему лицу (например, физическому лицу) налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Указанный подход подтвержден в письме Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58.

В рассматриваемой ситуации, предприятие заключает с физическими лицами договоры уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, по условиям которого физические лица должны уплатить предприятию денежные средства в определенном размере в счет оплаты уступаемых прав требований по основному договору.

Денежные средства поступили до момента государственной регистрации договора, а значит договор не считается заключенным, соответственно не происходит уступки участником долевого строительства прав требований по договору без государственной регистрации договора.

Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Полученный вами задаток признается предоплатой для целей налогообложения. А это означает, что вам нужно исчислить с него НДС. Сделать это нужно в том квартале, в котором получен задаток. Такого подхода придерживается Минфин России (Письма от 10.04.2017 N 03-07-14/21013, от 02.02.2011 N 03-07-11/25).

При этом если вы заключаете предварительный договор и в соответствии с ним перечисляете задаток, который засчитывается в счет оплаты по основному договору, данный задаток также признается предоплатой (Письмо Минфина России от 02.02.2011 N 03-07-11/25).

В то же время некоторые суды приходят к выводу, что на момент получения задаток еще не выполняет платежную функцию. Включать его в налоговую базу следует в момент начала исполнения договора, в счет оплаты по которому он получен. Ведь именно тогда задаток приобретает характер платежа (см., например, Постановление АС Центрального округа от 19.01.2018 N Ф10-49/2017).

Однако следование такой позиции может вызвать претензии со стороны инспекции. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, сумму задатка (в том числе по предварительному договору) рекомендуем включать в налоговую базу при его получении.

Таким образом, в рассматриваемом случае полагаем, что данные денежные следует рассматривать как внесение задатка в счет предстоящей передачи имущественных прав, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 155 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость является наиболее ранняя из дат: день отгрузки (передачи) товаров (выполнения работ, оказания услуг) либо день их оплаты (частичной оплаты).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 154 Кодекса при получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость, налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога.

Учитывая изложенное, в случае получения продавцом от покупателя денежных средств в качестве задатка, подлежащего зачету в счет оплаты реализуемого имущества, указанные денежные средства на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 167 и абзаца второго пункта 1 статьи 154 Кодекса включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость в том налоговом периоде, в котором указанные денежные средства получены.

При этом как общее правило существует обязанность уплачивать НДС при получении авансовых платежей в счет предстоящей отгрузки товаров (работ, услуг), имущественных прав.

Если моментом определения налоговой базы является день оплаты, частичной оплаты предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы согласно п. 14 ст. 167 НК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 155 НК РФ, а также в иных случаях, когда в соответствии с НК РФ сумма налога должна определяться расчетным методом, налоговая ставка определяется как отношение 20/120.

При этом, согласно официальной позиции Минфина России, изложенной в письме от 27.09.2017 N 03-07-11/62601, при получении предоплаты в счет договора уступки имущественного права в налоговую базу по НДС следует включить весь поступивший аванс. Минфин объяснил это тем, что никаких особенностей определения налоговой базы при получении предварительной оплаты (частичной оплаты) в отношении имущественных прав нормами главы 21 Кодекса не установлено: поступать нужно так же, как и при обычной предоплате.

Подборка:   

1. Тематический выпуск: Налог на добавленную стоимость: актуальные вопросы из практики налогового консультирования (под ред. А.В. Брызгалина) ("Налоги и финансовое право", 2018, N 8) {КонсультантПлюс}

2. ст. 4, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" {КонсультантПлюс}

3. Готовое решение: Как продавцу учесть НДС с полученных авансов (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}

4. Вопрос: Об НДС при получении от покупателя денежных средств в качестве задатка, подлежащего зачету в счет оплаты реализуемого имущества. (Письмо Минфина России от 10.04.2017 N 03-07-14/21013) {КонсультантПлюс}

Скачать подборку документов


Другие статьи

Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2024, № 07
Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2024, № 07
Дата подписания номера-22.03.2024
22.03.2024 Читать далее
Информационный банк "Решения госорганов по спорным ситуациям" и онлайн-архив «Архив решений ФАС и УФАС»
Если Вам необходимо изучить документы госорганов по патентным, антимонопольным спорам, материалы решений госорганов по жалобам и обращениям организаций и граждан, и прочим вопросам – воспользуйтесь материалами информационного банка «Решения госорганов по спорным ситуациям».

19.03.2024 Читать далее