ТОП интересных вопросов Линии консультаций (18.06.2021)

Безымянный-1_Монтажная область 1.png
Безымянный-2.png
От нашего пользователя поступил вопрос:
Арендатор, отказываясь от договора, возвращает арендованное помещение арендодателю.При этом арендованное помещение имеет со слов арендодателя недостатки. В акте приема-передачи не указаны передаваемые вместе с помещением иные предметы, например такие как дверь, линолеум, который лежит на полу, плитка на полу. Соответственно не указано и состояние положенного на полу линолеума, плитки. Может ли в данном случае предъявлять претензии Арендодатель относительно качества линолеума, плитки находящегося в арендованном помещении. Прошу привести примеры из судебной практики.
Ляйс Оксана.png
Ответ Эксперта Линии консультаций по юридическим вопросам
Ляйс Оксаны
Добрый день!

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:

Может, если Арендодатель докажет факт причинения цбытков в результате неправомерных действий Арендатора, а именно: предоставит доказательства получения им спорного помещения от Арендатора в состоянии, отличном или ухудшившемся по сравнению с переданным по Акту приема-передачи помещения.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача в аренду здания или сооружения производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому арендодателем и арендатором. Акт составляется в двух экземплярах - для арендатора и арендодателя. В передаточном документе (акте, составленном в любой форме) фиксируется техническое и санитарное состояние арендуемого объекта, которое должно соответствовать условиям договора аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

 Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки (ст. 393 ГК РФ).

Так, в Определении Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016  «исходя из того, что договор аренды не содержит сведений о состоянии переданных арендодателем нежилых помещениях, а также условий о периодичности выполнения арендатором текущего ремонта; согласно акту сдачи-приемки по состоянию на 30.10.2015 с приложением цветных фотографий передаваемые помещения находятся в исправном состоянии и могут использоваться иными арендаторами; истец не представил доказательств получения им спорных помещений от ответчика в состоянии, отличном или ухудшившемся по сравнению с переданным, суды пришли к выводу о недоказанности Обществом факта причинения убытков в результате неправомерных действий Фонда и нарушения им обязательств по передаче имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа, в связи с чем отказали удовлетворении требований о взыскании убытков в размере стоимости восстановительного ремонта». 

Обоснование:

Передача помещения от арендодателя арендатору обычно оформляется актом приема-передачи (сдачи-приемки). По окончании срока аренды составляется аналогичный акт возврата помещения (см. ст. 655 ГК РФ).

Акт служит доказательством фактической передачи помещения и позволяет точно определить момент времени, с которого помещение переходит в пользование или во владение и пользование арендатора вместе с соответствующими правами и обязанностями в отношении имущества. Если стороны не желают составлять акт приема-передачи, то на это обстоятельство обязательно нужно указать в тексте самого договора (например: "в связи с тем что помещение фактически передается в пользование арендатора в момент заключения настоящего договора, стороны договорились, что акт приема-передачи помещения составляться не будет"). В последнем случае сам договор аренды одновременно служит документом о передаче арендуемого помещения, как того требует п. 1 ст. 655 ГК РФ.

В акте стороны имеют возможность подробно описать состояние имущества, указать на наличие или отсутствие инженерных коммуникаций, приборов учета воды, тепло- или электроэнергии, состояние внутренней отделки, наличие или отсутствие мебели, оборудования и иные характеристики, которые неуместно указывать в самом договоре аренды. Это делать обязательно, так как арендодатель отвечает за недостатки имущества, препятствующие его использованию, а арендатор несет полную ответственность за порчу арендованного имущества.

Имущество, передаваемое арендатору, должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Если недостатки переданного помещения полностью или частично препятствуют использованию по указанному в договоре назначению, то арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя или безвозмездного устранения недостатков имущества, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков в счет арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора .

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки (ст. 393 ГК РФ).

При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения.

Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер (ст. 622 ГК РФ). Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.

Также, возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества. Возврат имущества оформляется актом приемки-передачи.

В договоре необходимо оговорить, кто обязан делать косметический ремонт, а кто капитальный, и в какие сроки. Необходимо указать, может ли арендатор изъять улучшения или потребовать компенсацию в случае досрочного освобождения помещения. В акте приема-передачи нужно прописать, в каком виде передается помещение, чтобы при досрочном освобождении можно было оценить, были ли внесены улучшения, и наоборот, в случае если помещение было испорчено, чтобы арендодатель мог потребовать устранения недостатков или компенсацию.

Кстати, само по себе наличие каких-либо недостатков при передаче имущества не может являться основанием для отказа в приемке помещения. Необходимо помнить, что существует определенная степень нормального износа любого имущества, и если обязанность арендатора проводить косметический ремонт не прописана в договоре, то арендодатель не имеет права требовать компенсации или уклоняться от приемки. Спор с подобными обстоятельствами рассматривался арбитражными судами по делу N А60-22251/2016, и такая позиция была подтверждена затем в Определении Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-эС17-5746.

Если же все-таки имеются повреждения имущества или помещения и они действительно существенные, то эти недостатки арендодателю необходимо отразить в акте приема-передачи, возможно, с приложением фотоматериалов, а затем уже можно требовать их компенсации как во внесудебном, так и в судебном порядке.

Хотелось бы также обратить особое внимание, что при расторжении договора аренды во внесудебном порядке крайне важным моментом является подписание акта приема-передачи. Именно он подтверждает, во-первых, сам факт освобождения помещения, а во-вторых, его состояние на момент передачи. В этом документе необходимо отразить с подробным описанием состояние помещения, зафиксировать нахождение или отсутствие какого-либо оборудования или мебели, а также важно прописать, было ли дано согласие арендодателя и за кем из сторон закреплено право собственности на отделимые или неотделимые улучшения в помещении, если таковые имеются.

Подборка:

1. Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016 {КонсультантПлюс}

2. Решение Арбитражного суда Владимирской области от 22.08.2003 N А11-333/2003-К1-13/37 <Для взыскания убытков в виде предполагаемых расходов на ремонт арендованных помещений арендодатель должен представить доказательства возвращения их арендатором в состоянии сверхнормативного износа или с повреждениями> {КонсультантПлюс}

Скачать подборку документов


Другие статьи

Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2021, № 19
Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2021, № 19
Дата подписания номера- 17.09.2021 г.
16.09.2021 Читать далее
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ ДЛЯ БЮДЖЕТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ В СПС КОНСУЛЬТАНТПЛЮС
Компания "КонсультантПлюс" выпустила дополнительные системы для бюджетных организаций.
13.09.2021 Читать далее