ТОП интересных вопросов Линии консультаций (16.07.2021)

Безымянный-1_Монтажная область 1.png

     Безымянный-2.png
От нашего пользователя поступил вопрос:
Наша организация сдает один из производственных корпусов в аренду. Спустя некоторое время, Арендатор за счет собственных средств (и собственными силами) произвел косметический ремонт в арендуемом корпусе. И обратился с просьбой зачесть расходы на ремонт в счет арендной платы. Предполагается заключение Соглашения. Можно ли так сделать? Должен ли арендатор документально подтвердить свои расходы на ремонт? Если да, то какими документами? (в случае хоз.способом и подрядным). Достаточно ли для подтверждения расходов только перечня работ, оформленного самим арендатором, с указанием стоимости (например, покраска стен - 30000руб, замена унитаза - 10000руб и т.д.) за подписью самого Арендатора? И вариант, если на данном перечне будет стоять виза Арендодателя "Согласовано"? Какими проводками отразить в учете (БУ и НУ)? 
    Мазитова-Роза.jpg
Ответ Эксперта Линии консультаций по экономическим вопросам
Мазитовой Розы
Добрый день!

Рассмотрев Ваш вопрос, сообщаем следующее:

1.Если в договоре не согласована обязанность арендодателя возместить стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором, то последний в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ не вправе требовать ее взыскания с арендодателя. Также он не может требовать зачета этой стоимости в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ. 

Однако в договоре аренды могут быть предусмотрены иные правила возмещения таких расходов. Например, договором может быть установлено, что стоимость проведения всех видов ремонта в арендуемом помещении возмещается арендодателем. 

Следовательно, если договором аренды предусмотрено возмещение стоимости расходов на ремонт помещения арендодателем, то арендатор вправе предъявить к возмещению сумму произведенных затрат. 

В связи с чем, полагаем что заключение такого соглашения возможно, при указании вышеуказанных условий. 

2.В бухгалтерском учете расходы на выполненный арендатором ремонт, стоимость которого засчитывается в счет арендных платежей, отражайте так же, как ремонт, выполненный подрядной организацией

3.В налоговом учете расходы на выполненный арендатором ремонт, компенсируемые ему посредством зачета в счет арендной платы, учитывайте при расчете налога на прибыль в обычном порядке

Обоснование:

1. Как правило, капитальный ремонт переданных в аренду основных средств осуществляется арендодателем, а текущий - арендатором. Однако договором аренды могут быть предусмотрены иные условия о проведении ремонта. 

Если в вашем договоре ничего по поводу ремонта не написано, то капитальный ремонт будет обязанностью арендодателя, а текущий - арендатора (ст. 616 ГК РФ).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

ст. 616, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021, с изм. от 08.07.2021) {КонсультантПлюс} 

Указанная норма позволяет арендодателю требовать от арендатора возмещения понесенных затрат на оплату текущего ремонта, если бы такой текущий ремонт осуществил сам арендодатель. 

Налоговые последствия: Если бы арендодатель провел текущий ремонт в переданном арендатору помещении без получения от него возмещения, то бесплатную услугу получил арендатор. У арендодателя исключат расходы на текущий ремонт и начислят ему НДС (если арендодатель - плательщик НДС), а арендатору начислят налог с полученного дохода, оцененного по рыночной стоимости. 

Таким образом, если в договоре не согласована обязанность арендодателя возместить стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором, то последний в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ не вправе требовать ее взыскания с арендодателя. Также он не может требовать зачета этой стоимости в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ. 

Однако в договоре аренды могут быть предусмотрены иные правила возмещения таких расходов. Например, договором может быть установлено, что стоимость проведения всех видов ремонта в арендуемом помещении возмещается арендодателем. 

Если обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то в его интересах согласовать обязанность арендодателя возместить стоимость произведенного текущего ремонта.

Пример формулировки условия:

"Арендодатель обязан возместить стоимость текущего ремонта арендованного имущества, произведенного арендатором". 

Условие о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы также может быть согласовано сторонами.

Пример формулировки условия:

"Арендатор обязан производить текущий ремонт арендованного имущества. Стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы". 

Следовательно, если договором аренды предусмотрено возмещение стоимости расходов на ремонт помещения арендодателем, то арендатор вправе предъявить к возмещению сумму произведенных затрат. 

В связи с чем, полагаем что заключение такого соглашения возможно, при указании вышеуказанных условий. 

Капитальный и текущий ремонт основных средств отражают в бухгалтерском и в налоговом учете одинаково 

2.В бухгалтерском учете расходы на выполненный арендатором ремонт, стоимость которого засчитывается в счет арендных платежей, отражайте так же, как ремонт, выполненный подрядной организацией, что является по нашему мнению достаточным для подтверждения расходов перечня работ, оформленного самим арендатором.

При согласованию с арендатором можете дополнительно запросить подтверждающие документы (товарные накладные на установленное оборудование, договора с подрядчиками и т.д.) или указать условие о предоставлении таких документов в доп.соглашении к актам выполненных работ. 

Бухгалтерские записи сделайте такие:

Содержание операций

 Дебет 

  Кредит 

Первичный документ

На дату передачи арендатором результатов проведенного ремонта

Отражены затраты на ремонтные работы, выполненные арендатором  

20

(91-2

и др.)

76

Акт приемки-сдачи выполненных работ

(Акт о приеме-сдаче отремонтированных объектов основных средств)

Отражен НДС, предъявленный арендатором по ремонтным работам

19

76

Счет-фактура

Принят к вычету НДС, предъявленный арендатором

68

19

Счет-фактура

Начислен НДС с аванса

76-НДС

68

Счет-фактура

Ежемесячно в течение срока действия договора аренды

Отражена арендная плата

76

90-1

(91-1)

Договор аренды,

Счет за аренду

Начислен НДС с арендной платы

90-3

(91-2)

68

Счет-фактура

Принят к вычету НДС с аванса

68

76-НДС

Счет-фактура

3.В налоговом учете расходы на выполненный арендатором ремонт, компенсируемые ему посредством зачета в счет арендной платы, учитывайте при расчете налога на прибыль в обычном порядке (Письмо УФНС России по г. Москве от 14.07.2011 N 16-15/068841@).

В налоговом учете затраты на текущий ремонт переданных в аренду ОС, включите в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены (п. 5 ст. 272 НК РФ):

- в прочие расходы, связанные с производством и реализацией, если ОС предоставляются в аренду на систематической основе и арендную плату вы учитываете в составе доходов от реализации (пп. 2 п. 1 ст. 253, п. 1 ст. 260, пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ);

- во внереализационные расходы, если предоставление ОС в аренду осуществляется не на систематической основе (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ);

- за счет резерва предстоящих расходов на ремонт ОС, если такой резерв вами создан (п. 3 ст. 260, п. 2 ст. 324 НК РФ). 

В связи с отсутствием разъяснений государственных органов и консультационных материалов, в которых бы содержался прямой ответ на Ваш вопрос, данный вывод является личным мнением эксперта ЛК, основанным на анализе действующего законодательства. 

Подборка:   

1.      Статья: Аренда помещения: налоговые и финансовые риски (Катаева Н.Н.) ("Главная книга", 2019, N 21) {КонсультантПлюс}}

2.      Готовое решение: Как арендодателю отражать расходы на текущий и капитальный ремонт переданных в аренду помещений и иных основных средств (КонсультантПлюс, 2021) {КонсультантПлюс}

Скачать подборку документов


Другие статьи

Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2021, № 19
Анонс журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА», 2021, № 19
Дата подписания номера- 17.09.2021 г.
16.09.2021 Читать далее
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ ДЛЯ БЮДЖЕТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ В СПС КОНСУЛЬТАНТПЛЮС
Компания "КонсультантПлюс" выпустила дополнительные системы для бюджетных организаций.
13.09.2021 Читать далее